관리처분계획인가는 왜 재개발에서 가장 중요한 단계일까?
재개발 사업을 공부하다 보면 많은 사람들이 사업시행인가까지만 중요하다고 생각합니다.
하지만 실제로 조합원 입장에서 가장 큰 변화가 시작되는 시점은 관리처분계획인가입니다.
관리처분계획인가은 재개발의 핵심이자 가장 힘들기때문에 많은분들이 “9부능선 넘었다”라고 표현합니다
이 단계에서는 감정평가를 바탕으로 산정된 권리가액과 조합원 분양신청 결과가 반영되고, 각 조합원이 어떤 권리를 갖게 되는지가 구체적으로 정리됩니다.
쉽게 말해 사업시행인가가 ‘사업을 진행할 수 있는 허가’라면, 관리처분계획인가는 ‘조합원별 권리와 분양 계획을 확정하는 절차’라고 이해하면 됩니다.
이번 글에서는 관리처분계획인가의 의미와 진행 과정, 이후 달라지는 점, 투자자가 반드시 확인해야 할 사항까지 자세히 알아보겠습니다.
관리처분계획인가란?
조합원별 권리와 분양계획을 승인받는 절차
관리처분계획인가는 조합이 수립한 관리처분계획을 관할 행정기관이 심사하고 인가하는 절차입니다.
관리처분계획에는 다음과 같은 내용이 포함됩니다.
- 조합원의 권리가액
- 신청한 분양 평형
- 추가분담금 또는 환급금
- 일반분양 계획
- 사업비 배분
즉, 재개발 사업의 전체 계획이 아니라 조합원 개개인의 권리와 분양 내용이 공식적으로 확정되는 단계입니다.
관리처분계획은 어떻게 만들어질까?
사업시행인가 이후 여러 절차를 거쳐 수립됩니다
관리처분계획은 하루아침에 만들어지는 것이 아닙니다.
일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
- 사업시행인가
- 종전자산 감정평가
- 비례율 산정
- 권리가액 계산
- 조합원 분양신청(평형 신청)
- 관리처분계획 수립
- 관리처분계획인가
이 과정을 거치면서 조합원의 권리관계가 보다 명확해집니다.
권리가액과 추가분담금은 왜 중요할까?
관리처분계획의 핵심은 권리 산정입니다
감정평가가 끝나면 종전자산의 가치가 평가되고, 사업성 분석을 통해 비례율이 적용됩니다.
이를 바탕으로 권리가액이 산정되며, 조합원이 신청한 주택형의 분양가와 비교해 추가분담금 또는 환급금이 결정됩니다.
따라서 관리처분계획인가는 재개발에서 가장 현실적인 숫자가 처음으로 구체화되는 단계라고 볼 수 있습니다.
관리처분계획인가 이후에는 어떤 절차가 진행될까?
입주를 위한 마지막 단계가 시작됩니다
관리처분계획인가가 완료되면 사업은 다음 단계로 넘어갑니다.
- 이주
- 건축물 철거
- 착공
- 공사 진행
- 조합 일정에 따른 동·호수 추첨
- 준공
- 입주
사업장마다 일정에는 차이가 있지만, 관리처분계획인가 이후부터는 실제 공사가 눈앞에 다가온 단계라고 볼 수 있습니다.
사업시행인가와 관리처분계획인가는 어떻게 다를까?
비슷해 보이지만 승인 대상이 다릅니다
많은 사람들이 두 절차를 혼동하지만 승인하는 대상이 다릅니다.
사업시행인가
- 재개발 사업계획 승인
- 건축계획 및 사업 추진 승인
관리처분계획인가
- 조합원 권리 확정
- 분양계획 승인
- 권리가액 및 분담금 반영
즉, 사업시행인가는 사업 전체를 위한 승인이고, 관리처분계획인가는 조합원 개인의 권리를 확정하는 승인입니다.
관리처분계획인가 단계에서 꼭 확인해야 할 사항
권리가액
감정평가와 비례율이 적절하게 반영됐는지 확인합니다.
그리고, 조합원 분양가에서 차감이 되는금액이기때문에 실제로 가장 눈여겨봐야합니다
조합원분양가에서 남으면 환급, 부족하면 그만큼 추가분담금이 생기기 때문입니다
추가분담금
예상 부담금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
본인이 가지고있는 주택의 권리가액 – 조합원분양가를 뺀금액이 추가분담금입니다
분양신청 결과
신청한 평형이 어떻게 반영됐는지 살펴봅니다.
실제로 입주권을 매수하셨다면 해당 주택이 몇평형을 신청하였는지 필히 보셔야합니다
이주 일정
이주 시기와 향후 사업 일정을 확인하는 것이 중요합니다.
이주시기와 맞물릴때 세입자들이 안나가는 상황도 버러있습니다.
명도 준비하셔야합니다
사업 진행 상황
착공 예정 시기와 이후 절차도 함께 확인하면 좋습니다.
부동산에게 물어보셔도되긴하지만 직접 투자하시는 만큼 조합에 방문하거나 문의하셔서
진행상황을 확인하셔야합니다
FAQ
관리처분계획인가란 무엇인가요?
조합원별 권리와 분양계획을 행정기관이 공식적으로 승인하는 절차입니다.
다들 재가발의 9부능선이라고 표현합니다
관리처분계획인가 전에 어떤 절차가 진행되나요?
사업시행인가 이후 감정평가, 비례율 산정, 권리가액 계산, 조합원 분양신청 등을 거쳐 관리처분계획이 수립됩니다.
관리처분계획인가 후 바로 입주하나요?
아닙니다. 일반적으로 이주, 철거, 착공, 공사, 동·호수 추첨(조합 일정에 따라 진행), 준공을 거쳐 입주하게 됩니다.
관리처분계획인가가 중요한 이유는 무엇인가요?
권리가액과 추가분담금, 분양계획 등 조합원에게 가장 중요한 내용이 구체적으로 확정되는 단계이기 때문입니다.
그리고 입주권이 나오는지 안나오는지에 대한 한국부동산원의 최종검토가 있는 시기라고 보시면됩니다
마무리
관리처분계획인가는 재개발 사업에서 조합원의 권리가 가장 구체적으로 결정되는 절차입니다. 사업시행인가가 사업의 방향을 확정하는 단계였다면, 관리처분계획인가는 조합원 한 사람 한 사람의 분양과 권리관계를 현실적으로 확정하는 과정입니다. 재개발 투자를 고려하고 있다면 사업시행인가 여부뿐 아니라 관리처분계획인가가 완료됐는지, 권리가액과 추가분담금이 어떻게 산정됐는지도 함께 확인하는 것이 중요합니다.
본인이 직접투자를 하시는만큼 주의귀울이셔서 좋은매물 좋은투자가 되시길바랍니다.
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