사업시행인가가 끝나면 재개발은 어떤 단계로 넘어갈까요?
재개발 뉴스를 보면 ‘사업시행인가 완료’라는 표현이 자주 등장합니다.
많은 사람들이 이 단계에서 공사가 바로 시작될 것이라고 생각하지만 실제 절차는 조금 다릅니다.
사업시행인가는 사업 계획이 공식적으로 승인된 상태를 의미하며, 그 이후부터는 조합원의 권리와 분담금을 결정하기 위한 매우 중요한 절차들이 이어집니다.
특히 감정평가, 비례율 산정, 권리가액 계산, 조합원 분양신청, 동·호수 추첨은 재개발 투자자와 조합원이 반드시 이해해야 하는 핵심 과정입니다.
이번 글에서는 사업시행인가 이후 실제로 어떤 일이 순서대로 진행되는지 쉽게 알아보겠습니다.
사업시행인가란?
재개발 사업계획을 공식적으로 승인받는 단계
사업시행인가는 조합이 수립한 사업계획을 관할 행정기관이 심사하고 승인하는 절차입니다.
이 인가를 받으면 사업의 큰 방향과 규모가 확정되고, 이후에는 조합원들의 권리와 분양 절차를 진행하기 위한 준비가 본격적으로 시작됩니다.
쉽게 말해 사업의 설계도가 최종 승인된 단계라고 이해하면 됩니다.
사업시행인가 이후 가장 먼저 진행되는 것은?
감정평가
사업시행인가 이후 가장 중요한 절차 가운데 하나가 감정평가입니다.
감정평가사는 조합원이 보유한 토지와 건축물을 평가하여 현재 가치를 산정합니다.
이 평가금액은 이후 권리가액을 계산하는 기준이 되기 때문에 매우 중요합니다.
같은 구역이라도 토지 위치와 면적, 건물 상태 등에 따라 감정평가액은 달라질 수 있습니다.
비례율과 권리가액은 어떻게 결정될까?
감정평가액만으로 끝나지 않습니다
감정평가가 끝났다고 권리가액이 바로 결정되는 것은 아닙니다.
조합은 사업성을 분석해 비례율을 산정합니다.
이후 일반적으로
감정평가액 × 비례율 = 권리가액
이라는 방식으로 권리가액이 계산됩니다.
권리가액은 조합원이 새 아파트를 분양받을 때 기준이 되는 중요한 금액이며, 추가분담금이나 환급금에도 영향을 줄 수 있습니다.
조합원 분양신청은 언제 진행될까?
원하는 평형을 선택하는 절차
권리가액이 산정되면 조합원은 분양신청 기간에 원하는 주택형을 신청하게 됩니다.
예를 들어
- 59㎡
- 84㎡
- 101㎡
등 공급되는 주택형 가운데 본인의 조건에 맞는 평형을 선택합니다.
다만 신청한다고 반드시 원하는 주택형을 배정받는 것은 아닙니다.
동·호수 추첨은 언제 어떻게 진행될까?
공개 추첨으로 배정됩니다
관리처분계획 인가 이후에는 조합원을 대상으로 동·호수 추첨이 진행됩니다.
조합에서 정한 기준에 따라 공개적으로 추첨을 실시하며, 이 과정을 통해 실제 입주할 동과 호수가 결정됩니다.
재개발 투자자들이 기대하는 순간 가운데 하나가 바로 이 절차입니다.
이후에는 어떤 절차가 이어질까?
입주까지 남은 과정
동·호수가 결정되었다고 바로 입주하는 것은 아닙니다.
일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
- 관리처분계획 인가
- 이주
- 철거
- 착공
- 공사
- 준공
- 입주
사업 규모와 지역에 따라 기간은 달라질 수 있지만, 이 단계까지 오면 재개발은 상당 부분 진행된 상태라고 볼 수 있습니다.
사업시행인가 이후 투자자가 확인해야 할 사항
감정평가액
감정평가 결과가 적정한지 확인하는 것이 중요합니다.
이의가 있다면 조합에 문의하여 다시 감정의뢰를 받는것도 고려해볼 수 있습니다.
비례율
비례율은 권리가액과 추가분담금에 영향을 주는 핵심 요소입니다.
사업의 모든 지출과 수입을 나눈값이기에 지출은 적어질수록 사업수입은 늘어날수록 조합원에겐 이득이 됩니다
권리가액
조합원의 분양권 기준이 되는 금액입니다.
이금액은 감정가액에서 비례율을 곱한 값이 됩니다.
분양신청 일정
신청 기간을 놓치지 않도록 반드시 확인해야 합니다.
관리처분계획
사업의 다음 단계가 어디까지 진행됐는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
FAQ
사업시행인가 이후 가장 먼저 진행되는 절차는 무엇인가요?
일반적으로 감정평가와 사업성 검토가 진행되며 권리가액 산정을 위한 준비가 시작됩니다.
권리가액은 어떻게 계산되나요?
감정평가액과 비례율을 바탕으로 산정됩니다. 다만 실제 산정 방식은 사업별 관리처분계획과 관련 법령에 따라 달라질 수 있습니다.
동·호수는 언제 결정되나요?
관리처분계획 인가 이후 조합 일정에 따라 동·호수 추첨이 진행되는데 시점은 준공이전 까지 입니다
사업시행인가를 받으면 바로 입주하나요?
아닙니다. 이후에도 관리처분계획, 이주, 철거, 착공, 준공 등의 절차가 남아 있습니다.
마무리
사업시행인가는 재개발의 끝이 아니라 본격적인 권리 정리가 시작되는 출발점입니다. 이 단계 이후에는 감정평가를 통해 자산 가치가 산정되고, 비례율을 적용해 권리가액이 결정됩니다. 이어 조합원 분양신청과 동·호수 추첨까지 진행되면서 새 아파트 입주를 위한 과정이 구체화됩니다. 재개발 투자에서는 사업시행인가 여부뿐 아니라 그 이후 절차가 어디까지 진행됐는지 함께 확인하는 것이 더욱 중요합니다.
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