재건축 사업에서 관리처분계획인가를 받았다고 해서 바로 기존 아파트를 철거하는 것은 아닙니다.
조합원과 세입자의 이주가 진행되고, 건축물 해체에 필요한 허가나 신고, 해체계획과 안전관리 등의 절차를 거친 뒤 실제 철거공사가 시작됩니다. 그리고 기존 건축물이 철거된 이후에는 건축물대장 등 공부상 정리를 위한 행정절차도 이어집니다.
이 과정에서 많이 궁금해하시는 부분이 건축물멸실신고입니다.
특히 재건축처럼 기존 공동주택을 전면해체하는 경우에는 일반적인 건축물 멸실신고와 해체공사 완료신고의 관계를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에서도 재건축 사업은 관리처분계획인가 이후 철거와 착공, 준공 등의 단계로 이어지는 것으로 안내하고 있습니다. (서울시 정비사업 정보몽땅)
그렇다면 재건축 철거는 어떤 순서로 진행되고, 건축물멸실신고는 언제 어떻게 처리되는지 알아보겠습니다.
관리처분계획인가 이후에는 어떤 과정이 이어질까?
관리처분계획인가 이후에는 기존 주택을 정리하고 철거를 준비하는 단계로 넘어가게 됩니다.
일반적으로 조합원과 세입자의 이주가 먼저 진행되고, 이후 건축물 해체에 필요한 절차를 거쳐 철거공사가 시작됩니다.
전체 흐름을 간단하게 보면 다음과 같습니다.
관리처분계획인가
↓
조합원·세입자 이주
↓
건축물 해체허가 또는 해체신고
↓
철거공사
↓
해체공사 완료신고
↓
멸실 관련 행정처리
↓
착공
다만 모든 재건축 사업장이 똑같은 일정으로 진행되는 것은 아닙니다. 건축물의 규모나 해체 방식, 관할 행정청의 처리 과정 등에 따라 세부적인 일정은 달라질 수 있습니다.
따라서 관리처분계획인가가 났다는 사실만으로 곧바로 철거가 시작된다고 이해하기보다는, 이후 이주와 해체 관련 절차가 순차적으로 진행된다고 생각하시면 이해하기 쉽습니다.
건축물멸실신고란 무엇인가요?
건축물멸실신고는 건축물이 실제로 사라졌다는 사실을 허가권자에게 신고하는 절차입니다.
「건축물관리법」 제34조에서는 관리자가 건축물이 멸실된 날부터 30일 이내에 건축물 멸실신고서를 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있습니다.
그런데 재건축 사업에서는 한 가지 중요한 부분을 함께 살펴봐야 합니다.
건축물을 전면해체하고 「건축물관리법」에 따른 해체공사 완료신고를 한 경우에는 멸실신고를 한 것으로 보는 규정이 있습니다.
따라서 재건축 조합원 입장에서는 철거가 끝난 뒤 무조건 별도의 멸실신고서를 다시 제출한다고 생각하기보다는, 해당 사업장이 전면해체에 해당하는지와 해체공사 완료신고가 어떻게 처리되는지를 확인해보시는 것이 좋습니다.
철거 전에 해체허가나 신고 절차가 필요합니다
건축물멸실신고는 건축물이 실제로 멸실된 이후의 절차입니다.
철거를 시작하기 전에는 건축물관리법에 따른 해체허가 또는 해체신고 등 사전 절차가 필요할 수 있습니다.
특히 재건축 단지는 여러 동의 공동주택을 한꺼번에 철거하는 경우가 많기 때문에 소규모 건축물의 철거와는 적용되는 절차가 다를 수 있습니다.
해체 과정에서는 해체계획과 안전관리, 필요한 경우 해체공사감리 등에 대한 검토도 함께 이루어집니다.
따라서 재건축 철거 과정은 단순히 철거업체가 건물을 부수는 작업으로 보기보다는,
해체계획 수립 → 해체허가·신고 → 필요한 경우 감리 → 철거공사 → 해체공사 완료신고
와 같은 행정 및 안전관리 과정이 함께 진행된다고 이해하시면 좋습니다.
철거가 끝나면 해체공사 완료신고를 확인합니다
철거공사가 끝났다고 해서 행정적인 절차까지 모두 끝난 것은 아닙니다.
「건축물관리법」에서는 해체공사가 완료된 경우 해체공사 완료신고를 하도록 규정하고 있습니다. 해체허가 대상과 해체신고 대상에 따라 완료신고 시점에도 차이가 있습니다.
해체허가 대상은 해체감리완료보고서를 받은 날부터 30일 이내, 해체신고 대상은 건축물 해체와 폐기물 반출이 완료된 날부터 30일 이내에 완료신고를 하도록 규정되어 있습니다.
그리고 앞서 설명한 것처럼 건축물을 전면해체한 뒤 해체공사 완료신고를 했다면 별도의 멸실신고를 한 것으로 보는 규정이 적용될 수 있습니다.
이 때문에 재건축 사업에서는 다음과 같이 구분해서 이해하시면 편합니다.
| 구분 | 시점 | 의미 |
|---|---|---|
| 해체허가·해체신고 | 철거 전 | 건축물 해체를 위한 사전 절차 |
| 철거공사 | 허가·신고 이후 | 실제 건축물을 해체하는 과정 |
| 해체공사 완료신고 | 철거 후 | 해체공사가 끝났다는 사실을 신고 |
| 건축물멸실신고 | 멸실 후 | 건축물이 사라진 사실을 행정상 신고 |
| 전면해체 후 완료신고 | 철거 후 | 법정 요건을 충족하면 멸실신고를 한 것으로 봄 |
결국 재건축 사업에서는 건축물멸실신고 자체만 보는 것보다 해체허가부터 완료신고까지 전체 흐름을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
재건축 철거에서는 석면 관리도 살펴봐야 합니다
오래된 아파트를 철거하는 재건축 사업에서는 석면 관련 절차도 중요한 부분입니다.
기존 건축물에 석면이 포함되어 있다면 해체 과정에서 관련 법령에 따른 조사와 안전관리 절차가 적용될 수 있습니다.
또 대규모 공동주택 철거는 주변에 소음이나 분진, 진동 등이 발생할 수 있기 때문에 현장 안전관리와 환경관리도 함께 고려하게 됩니다.
조합원 입장에서는 단순히 “철거가 언제 시작되는가”만 확인하기보다 석면 조사와 해체계획, 감리 및 안전관리 절차가 어떻게 진행되고 있는지도 살펴보시면 좋습니다.
이러한 절차가 완료된 이후에는 해체공사 완료신고와 건축물멸실신고 관련 행정처리도 이어지게 됩니다.
건축물멸실신고는 누가 처리하나요?
「건축물관리법」에서는 건축물의 관리자가 멸실신고 의무를 부담하도록 규정하고 있습니다.
재건축처럼 여러 동의 공동주택을 일괄적으로 철거하는 사업에서는 조합이나 사업시행자가 관련 행정절차를 진행하는 경우가 많습니다.
다만 모든 사업장에서 같은 방식으로 처리되는 것은 아닙니다.
조합원이 직접 신고하는 방식인지, 조합이나 사업시행자가 일괄적으로 처리하는지는 해당 사업장의 업무 방식과 관할 행정청의 안내에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 조합원이라면 직접 신고해야 하는지 추측하기보다는 조합에 해체공사 완료신고와 건축물멸실신고 관련 행정처리가 어디까지 진행됐는지 확인해보시는 것이 좋습니다.
건축물이 멸실되면 세금도 달라질 수 있을까요?
기존 아파트가 철거되면 건축물의 물리적인 상태가 달라지기 때문에 재산세 등 세금과 관련해서도 확인할 부분이 생깁니다.
다만 철거한 날짜만으로 해당 연도의 세금이 자동으로 결정되는 것은 아닙니다.
재산세는 과세기준일과 실제 멸실 여부, 건축물대장 정리 상태, 토지와 건축물의 과세관계 등을 함께 살펴봐야 합니다.
따라서 조합원이라면 철거 일정과 함께 실제 멸실일과 과세기준일의 관계도 확인해보시는 것이 좋습니다.
개별 세금은 보유 형태와 과세 시점 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 세액은 관할 지방자치단체에 문의하는 것이 가장 정확합니다.
가상의 사례로 알아보겠습니다
A 재건축 조합이 관리처분계획인가를 받은 뒤 조합원과 세입자의 이주를 진행했다고 가정해보겠습니다.
이주가 완료된 이후 조합은 건축물 해체에 필요한 절차를 진행하고 철거공사에 들어갑니다.
철거공사와 폐기물 반출 등이 완료되면 법에서 정한 기한에 따라 해체공사 완료신고를 진행하게 됩니다.
만약 기존 공동주택 전체를 전면해체했고 법에서 정한 요건을 충족했다면, 이 완료신고를 통해 별도의 건축물멸실신고를 한 것으로 보는 효과가 발생합니다.
이후 기존 건축물에 대한 행정상 정리가 진행되고 신축 아파트 건설을 위한 착공 단계로 넘어가게 됩니다.
결국 조합원이 기억해두시면 좋은 흐름은 다음과 같습니다.
관리처분계획인가 → 이주 → 해체절차 → 철거 → 완료신고·멸실정리 → 착공
철거 단계에서 조합원이 확인해볼 사항
재건축 단지가 실제 철거 단계에 들어갔다면 다음과 같은 내용을 확인해보시면 좋습니다.
- 관리처분계획인가 고시 여부
- 조합원 및 세입자 이주 일정
- 건축물 해체허가 또는 신고 여부
- 해체계획 및 안전관리 내용
- 해체공사감리자 지정 여부
- 석면 조사 및 관련 절차
- 실제 철거공사 진행 상황
- 해체공사 완료신고 여부
- 건축물 멸실 관련 행정처리 여부
- 착공신고 및 착공 일정
특히 철거공사가 끝났다는 것과 건축물 관련 행정처리가 모두 끝났다는 것은 반드시 같은 의미는 아닙니다.
현장의 철거 여부뿐만 아니라 완료신고와 멸실 관련 행정처리까지 함께 확인해보시면 전체 사업 진행 상황을 이해하는 데 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 관리처분계획인가가 나면 바로 철거하나요?
그렇지는 않습니다. 관리처분계획인가 이후에는 이주가 진행되고, 건축물관리법에 따른 해체허가 또는 해체신고 등 필요한 절차를 거친 뒤 철거가 진행됩니다. 서울시 재건축 사업 절차에서도 관리처분계획인가 이후 이주와 철거, 착공 단계가 이어지는 것으로 안내하고 있습니다. (서울시 정비사업 정보몽땅)
Q. 건축물멸실신고는 철거 전에 하나요?
아닙니다. 원칙적으로 건축물이 멸실된 날부터 30일 이내에 멸실신고를 하도록 되어 있습니다. 다만 건축물을 전면해체하고 해체공사 완료신고를 한 경우에는 법에서 멸실신고를 한 것으로 보는 규정이 있습니다.
Q. 해체공사 완료신고와 멸실신고는 같은 건가요?
완전히 같은 절차는 아닙니다. 다만 전면해체 후 법에서 정한 해체공사 완료신고를 하면 멸실신고를 한 것으로 보는 규정이 있습니다. 따라서 재건축 사업에서는 실제 해체 방식과 신고 대상 여부를 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.
Q. 철거가 끝났으면 건축물대장에서도 바로 없어지나요?
실제 철거와 건축물대장의 행정상 정리는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 철거 이후 필요한 완료신고와 관련 행정처리가 진행되어야 공부상 건축물의 정리도 이어질 수 있습니다. 구체적인 처리 방식과 시점은 관할 행정청에 확인해보시는 것이 좋습니다.
Q. 조합원이 건축물멸실신고를 직접 해야 하나요?
정비사업에서는 조합이나 사업시행자가 관련 행정절차를 진행하는 경우가 많지만 사업장마다 처리 방식이 다를 수 있습니다. 개인이 직접 처리해야 하는지는 조합과 관할 행정청에 확인해보시면 됩니다.
핵심 정리
- 관리처분계획인가 이후에도 이주와 해체 관련 절차가 먼저 진행됩니다.
- 재건축 철거에는 건축물관리법에 따른 해체허가 또는 해체신고 등의 사전 절차가 필요할 수 있습니다.
- 철거가 끝난 뒤에는 해체공사 완료신고 절차를 확인하게 됩니다.
- 원칙적으로 건축물멸실신고는 건축물이 멸실된 날부터 30일 이내에 진행합니다.
- 전면해체 후 해체공사 완료신고를 한 경우에는 별도의 멸실신고를 한 것으로 보는 규정이 있습니다.
- 조합원은 철거 일정뿐 아니라 해체허가, 감리, 석면관리, 완료신고와 멸실 관련 행정처리까지 함께 확인해보시면 좋습니다.
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