부동산 상담을 받다 보면 이런 이야기를 자주 듣습니다.
“LTV는 70%까지 가능합니다.”
그런데 막상 은행에서 대출 상담을 받아보면 예상보다 적은 금액이 나와 당황하는 경우가 많습니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 구입하면서 LTV가 70%라고 들었는데, 실제 대출 가능 금액은 3억 5천만 원이 아닌 2억 원대라는 이야기를 듣기도 합니다.
도대체 왜 이런 차이가 발생하는 걸까요?
결론부터 말하면 LTV는 ‘최대 한도’를 의미할 뿐, 실제 대출 금액을 보장하는 기준은 아닙니다.
LTV 70%는 무조건 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다.
많은 사람들이 가장 많이 오해하는 부분입니다.
LTV는 주택 가격 대비 최대 얼마까지 담보대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
예를 들어 시세가 5억 원인 아파트에서 LTV 70%가 적용된다면 계산상 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.
하지만 여기에는 중요한 전제가 있습니다.
‘최대 가능 금액’이라는 의미일 뿐, 누구나 3억 5천만 원을 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.
은행은 LTV 외에도 소득, 기존 대출, DSR, 신용도 등을 함께 심사하기 때문에 실제 승인 금액은 더 적어질 수 있습니다.
같은 5억 원 아파트인데 대출이 1억 5천만 원 차이 나는 이유
최근 정부의 규제 강화로 규제지역에서는 일반적인 주택담보대출의 LTV가 70%에서 40%로 강화되었습니다.
쉽게 예를 들어 보겠습니다.
비규제지역에서 5억 원 아파트를 구입한다면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능할 수 있습니다.
하지만 같은 가격의 아파트라도 규제지역에서는 최대 2억 원 수준으로 줄어듭니다.
같은 집인데도 대출 가능 금액이 1억 5천만 원이나 차이 나는 것입니다.
그래서 집을 알아볼 때는 집값보다 먼저 해당 지역이 규제지역인지 확인하는 것이 중요합니다.
생애최초라면 모두 40%가 적용될까요?
그렇지는 않습니다.
정부는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애최초 주택 구입자와 일부 정책모기지 이용자에게는 일반 규정보다 완화된 LTV 기준을 적용하고 있습니다.
즉, 규제지역이라고 해서 모든 사람이 동일하게 40%를 적용받는 것은 아닙니다.
자신이 생애최초 대상인지, 정책금융 대상인지에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으므로 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
다주택자는 상황이 더 달라집니다.
공식 발표에 따르면 다주택자의 경우에는 수도권 주택 구입 시 규제지역 여부와 관계없이 주택담보대출이 사실상 제한되는 경우가 있습니다.
즉, 같은 LTV 계산을 적용하기 전에 대출 자체가 어려운 상황이 발생할 수도 있습니다.
그래서 단순히 “LTV가 몇 퍼센트인가”보다 현재 본인의 주택 보유 현황을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
LTV보다 더 중요한 것이 DSR인 이유
은행에서는 실제 대출 심사를 할 때 LTV만 보지 않습니다.
소득으로 매달 원리금을 얼마나 감당할 수 있는지도 함께 심사합니다.
예를 들어 LTV 기준으로는 3억 5천만 원까지 가능하더라도, 소득이 충분하지 않다면 실제 승인 금액은 2억 원대로 줄어들 수 있습니다.
그래서 은행 직원들이 “LTV는 가능하지만 DSR 때문에 어렵습니다.”라고 설명하는 것입니다.
집을 계약하기 전에 꼭 확인해야 하는 4가지
대출 가능 금액을 정확하게 예상하려면 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 내가 구입하려는 지역이 규제지역인지
- 생애최초 주택 구입 대상인지
- 기존 주택을 보유하고 있는지
- DSR 기준으로도 대출이 가능한지
이 네 가지를 함께 확인해야 실제 대출 가능 금액과 가장 가까운 결과를 예상할 수 있습니다.
마무리
LTV는 단순히 대출 비율을 의미하는 숫자가 아닙니다.
같은 가격의 집이라도 규제지역 여부와 대출 심사 조건에 따라 수억 원의 차이가 발생할 수 있습니다.
그래서 집을 계약하기 전에는 LTV만 확인할 것이 아니라 DSR, 규제지역 여부, 생애최초 대상 여부까지 함께 확인하는 습관이 필요합니다.
대출은 단순히 많이 받는 것이 중요한 것이 아니라, 현재 자신의 상황에서 실제로 가능한 금액을 정확하게 파악하는 것이 가장 중요합니다.